פסק-דין בתיק תא"ק 167662-09

לפני תביעה לסילוק ידם של הנתבעים, מדירה המושכרת להם מזה שנים ארוכות, במסגרת הסכם שכירות בלתי מוגנת, שנחתם בינם ולבין התובעת והכל במסגרת זכאות הנתבעים לקבלת דיור ציבורי בסבסוד משמעותי של המדינה.

רקע

ביום 30.10.94, נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת בין התובעת ולבין הנתבעים, שלפיו השכירה התובעת לנתבעים דירה בת 5 חדרים, בשטח של כ-116 מ"ר, ברח' קהילת מקסיקו בשכונת התקווה בת"א. לפי הסכם זה, התחייבו הנתבעים בזמנו, לשלם לתובעת שכר דירה התחלתי מסובסד בסך של 654 ש"ח לחודש.

זמן קצר לאחר חתימת ההסכם וכניסת הנתבעים לדירה, החלו הנתבעים לפגר בתשלומי שכר הדירה. התובעת שלחה לנתבעים מכתבים חוזרים ונשנים בקשר לכך. בסך הכל נשלחו אל הנתבעים כ-13 מכתבים, החל מחודש מאי שנת 1995 ועד לחודש מרץ בשנת 2008.

בחודש מרץ 2008, הגיע חובם של הנתבעים בגין שכר דירה לסכום של כ-60,339 ש"ח. משלא הוסדר החוב, נשלח ביום 6.5.09 מכתב התראה אל הנתבעים מאת באי כוח התובעת. במכתב זה, נדרשו הנתבעים להשיב את החזקה בדירה וזאת בשל החוב שלא שולם. כמו כן, נדרשו הנתבעים לשלם את החוב ואם לא יעשה כן, כך נכתב, התובעת תגיש תביעת פינוי לסילוק ידם של הנתבעים ולסילוק החוב בתוך 7 ימים.

משלא נענו הנתבעים לדרישה זו, הגישה התובעת ביום 18.5.09 את התביעה דנא, שהוגשה בסדר דין מקוצר, לסילוק ידם של הנתבעים מהדירה ולתשלום חובם לשבע השנים שקדמו להגשת התביעה, חוב שהצטבר לכדי סך של 56,918 ש"ח.

בבקשתם לרשות להגן, הודו הנתבעים בטענת התובעת שלפיה הם אינם משלמים את דמי השכירות וטענו כי התובעת היא זו שהפרה את ההסכם מלכתחילה, אם כי באותה נשימה טענו במקום אחר בבקשתם, כי שילמו את כל שכר הדירה ואף למעלה מכך. הנתבעים הוסיפו בבקשתם כי הם נאלצו לחתום על הסכם השכירות, מבלי לבדוק את מצב הדירה ומשנכנסו לתוכה, גילו כי מצבה בכי רע. לטענתם, פניותיהם אל התובעת לתיקון הליקויים לא הועילו. הנתבעים טוענים כי הוציאו כספים רבים לתיקון הליקויים בדירה, העולים על דמי השכירות ויש להם את הזכות לקזזם מסכום התביעה. עוד טוענים הנתבעים כי נגרמו להם נזקים עקב סירוב התובעת למכור להם את הדירה במחיר מבצע, כפי שהתאפשר לדיירים אחרים. מוסיפים הנתבעים כי מצבם הסוציו-אקונומי קשה ביותר, הם מוכרים בשירותי הרווחה העירוניים, הנתבע הוא נכה בשיעור 50% והכנסתו היחידה הנה גמלת הבטחת הכנסה וכן מצב בריאותו אינו טוב. הנתבעים טוענים כי התובעת פנתה אליהם מספר פעמים כדי שישלמו את דמי השכירות, אולם הם ביקשו שהתובעת תתקן קודם לכן את הליקויים, אך זו סירבה לבקשתם. הנתבעים טוענים כי התובעת פעלה בחוסר תום לב, הפרה את ההסכם והתנהגה בניגוד למקובל. לפי טענתם, פינויים מהדירה יגרום להם נזק בלתי הפיך וקשה ביותר. לנתבעים עשרה ילדים, לרבות קטינים. לפי הטענה, מאזן הנוחות נוטה לטובתם ולטובת אי פינויים מהדירה.

בתחילת ההליכים ובטרם נדונה הבקשה לרשות להגן ועוד כשתיק זה נדון בפני המותבים הקודמים שדנו בו, נעשו ניסיונות רבים בסיוע ביהמ"ש ועל פני תקופה ארוכה ביותר, כדי שהצדדים יגיעו להסדר.

במהלך ניסיונות אלה, הוסכם בין הצדדים כי הנתבעים ישלמו באופן זמני סכום של 300 ש"ח לחודש בגין שכר הדירה וזאת לאחר שלא שילמו סכום כלשהו במשך תקופה לא מבוטלת. כמו כן, במסגרת הניסיונות הנ"ל, הגישו הנתבעים בקשה למשרד השיכון לקבלת הנחה בשכר הדירה על רקע מצבם. משרד השיכון קבע לנתבעים שכר דירה בסך של כ-800 ש"ח.

הנתבעים הגישו ערעור על החלטה זו. דא עקא, בשלב זה התברר כי הנתבעים הנם יורשים של חלק מדירה שהייתה בבעלות הורי הנתבע. בהתאם לכך, נקבע בערעורם של הנתבעים כי לא ניתן לדון בבקשתם ללא שיתוף פעולה מלא מצדם ומתן פרטים מלאים אודות הירושה הנ"ל וזאת, לאחר שכבר נעשה ניסיון לקבל מהם פרטים והם לא שיתפו פעולה עם החוקר שנשלח לביתם בעניין זה. כמו כן, ציינה ועדת הערר כי הנתבעים לא שיתפו פעולה בהצגת תדפיס עובר ושב עדכני וכי עליהם להציג אישורים עדכניים נוספים ביחס להכנסתם.

לאחר שתיק זה הועבר לדיון לפני, בתחילת פברואר 2013, ומשנוכחתי לדעתי כי כל המגעים לא הועילו, המלצתי כי תינתן רשות להגן וקבעתי כי יש לקדם את ניהול התיק במסלולו הרגיל. בהתאם להמלצתי, הסכימה התובעת למתן רשות להגן. מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות של מנהל מחלקת הגבייה, מר מוטי בלנגה וכן של מנהל מחלקה האחזקה, מר דניאל סולימני. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר עדות ראשית של הנתבע. העדים נחקרו והצדדים סיכמו את טענותיהם בעל פה.

דיון

הפרה יסודית של הסכם השכירות על ידי הנתבעים

אין כל ספק כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות, בכך שלא שילמו במשך תקופה ארוכה את דמי השכירות שהתחייבו לשלם. עובדה זו עולה, קודם כל, מהאמור בסעיף 11 לתצהירו של הנתבע במסגרת הבקשה לרשות להגן, שם ציין כי האמור בסעיף 5 לכתב התביעה הנו נכון (היינו, כי הנתבעים אינם משלמים את דמי השכירות). עובדה זו גם הוכחה לפניי מתצהירו של מנהל מחלקת הגבייה, אשר צירף לתצהירו טבלה מפורטת שמתייחסת לתקופה מחודש מאי 2002 ועד לחודש אפריל 2009. מטבלה זו, בה מפורט סכום דמי השכירות שהיה צריך להשתלם מידי חודש בתקופה הנ"ל ולצדו הסכום ששולם בפועל, עולה כי במשך כשבע שנים שילמו הנתבעים בגין דמי שכירות סכום כולל של 2,390.5 ש"ח בלבד, כשהסכום שהיה צריך להשתלם עמד על כ-55,000 ש"ח. הנתבעים כמעט ולא שילמו, אפוא, דבר בגין דמי שכירות במשך שבע שנים!

על פי סעיף 5(ז) להסכם השכירות, נקבע כי אי תשלום כלשהו של דמי השכירות במלואם ובמועדם, יהווה הפרה יסודית של החוזה. בסעיף 25 לחוזה נקבע כי במקרה של הפרה יסודית של החוזה, התובעת תהיה רשאית לבטל את החוזה והנתבעים יהיו חייבים לפנות את המושכר בתוך חודש ממועד ביטול החוזה.

משהוכח לפניי כאמור כי הנתבעים כמעט ולא שילמו דבר במשך שבע שנים בגין דמי שכירות, פשיטא כי הפרו את החוזה בצורה יסודית והתובעת זכאית כי הם יפנו את הדירה.

כאן המקום לציין כי הנתבעת צירפה לתצהירו של מר בלנגה מכתבי התראה רבים שנשלחו אל הנתבעים, למן חודש מאי בשנת 95 ועד כולל חודש מאי בשנת 2009, עת נשלח מכתב התראה אחרון מטעם ב"כ התובעת אשר מודיע על דרישת סילוק היד (מכתב אחרון זה אף נשלח בדואר רשום והוצג אישור מסירה חתום על ידי הנתבעת). הנתבעים הודו בתצהיר הנתבע שתמך בבקשה לרשות להגן, כי קיבלו פניות מעת התובעת לתשלום דמי השכירות (ראה סעיף 20 לתצהיר). כמו כן, גם במהלך עדותו לפניי, הודה בכך הנתבע (ראה עמ' 23 ש' 29-22). מכאן, שהנתבעים קיבלו התראות רבות בטרם בוטל החוזה עמם ולפני שנדרשו בחודש מאי 2009 לפנות את הדירה. גם מר בלנגה העיד בפניי כי  לאחר קבלת המכתבים הופיע הנתבע אצלו במשרד (ראה עמ' 28 ש' 24).

טענת הנתבעים אודות מצב הדירה ואי ביצוע תיקונים ע"י התובעת

טענת ההגנה העיקרית של הנתבעים הנה כי התובעת הפרה מלכתחילה את הסכם השכירות בכך שהעמידה לרשותם דירה שאיננה ראויה למגורים ואשר כוללת מרצפות שוקעות, משקופים ודלתות שבורים ומתפוררים, רטיבות בקירות ונזילות, תריסים שבורים, צנרת רקובה, סתימות, דוד שמש לא תקין, ארונות מטבח אשר נרקבו כתוצאה מהרטיבות וכן מערכת חשמל שגורמת לקצרים. לפי טענתם, הם פנו אל התובעת אשר אמנם שלחה נציגים לערוך רשימות של ליקויים מידי פעם, אולם מבלי שהליקויים תוקנו.